Guía informativa para propietarios
Guía del Propietario Hitalis
Uso, mantención, garantías y cuidados esenciales para proteger su vivienda desde el primer día.
Objetivo de esta guía: este documento complementa el informe técnico de inspección. No reemplaza el informe de hallazgos, sino que entrega orientación práctica para entender la vivienda, mantenerla correctamente y actuar frente a fallas o defectos constructivos.
Lo esencial que debe recordar
Una vivienda bien cuidada dura más, cuesta menos mantenerla y permite reclamar oportunamente cuando existe una falla real de construcción.
1
Actúe rápidoSi detecta una falla, registre fotos, videos, fecha y ubicación. No espere a que el daño avance.2
Mantenga evidenciaGuarde documentos, correos, actas de entrega, certificados y el informe técnico de inspección.3
Ventile todos los díasLa condensación y el moho suelen relacionarse con humedad interior, baja ventilación y superficies frías.4
No improviseGas, electricidad, estructura, techumbre e impermeabilización deben revisarse por especialistas.1. Ficha básica de su vivienda
Complete esta sección con los antecedentes principales de la propiedad. En una emergencia o reclamo técnico, esta información permite actuar con mayor orden.
| Antecedente | Información |
|---|---|
| Dirección | [Completar] |
| Comuna | [Completar] |
| Tipo de vivienda | Casa / departamento / pareada / aislada |
| Superficie aproximada | [Completar] m² |
| Año de recepción definitiva municipal | [Completar] |
| Sistema estructural predominante | Hormigón armado / albañilería / madera / acero galvanizado / mixto |
| Sistema de agua caliente | Calefón / termo eléctrico / caldera / otro |
| Tablero eléctrico | [Ubicación] |
| Llave de paso general de agua | [Ubicación] |
| Llave de paso de gas | [Ubicación] |
| Fecha de inspección Hitalis | [Completar] |
| Contacto postventa | [Nombre o área de postventa] |
| Correo postventa | [correo postventa constructora/inmobiliaria] |
| Teléfono postventa | [teléfono postventa constructora/inmobiliaria] |
Recomendación Hitalis: tome fotografías del tablero eléctrico, llaves de paso y medidores. Guárdelas en una carpeta digital junto con los documentos de la vivienda.
2. Documentos que debe conservar
El propietario debería mantener una carpeta física o digital con los antecedentes relevantes de la vivienda. Estos documentos facilitan mantenciones, ampliaciones, reclamos y eventuales gestiones legales.
| Documento | Utilidad práctica |
|---|---|
| Escritura de compraventa | Acredita la operación y las condiciones generales de adquisición. |
| Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces | Sirve para acreditar la fecha de inscripción del inmueble a nombre del comprador. |
| Certificado de recepción definitiva municipal | Es relevante para calcular plazos asociados a estructura, instalaciones y elementos constructivos. |
| Planos de arquitectura y especialidades | Ayudan a entender estructura, instalaciones, ubicación de redes y posibles modificaciones futuras. |
| Especificaciones técnicas | Indican materiales, sistemas constructivos y estándares comprometidos. |
| Manual de uso y mantención | Define cuidados esperados por parte del propietario. |
| Certificados SEC, TE1 o antecedentes de gas | Respaldan instalaciones eléctricas y de gas, cuando corresponda. |
| Acta de entrega, anexos, correos y reclamos | Sirven como evidencia de observaciones, respuestas y compromisos. |
| Informe técnico Hitalis | Entrega registro independiente del estado de la vivienda al momento de la inspección. |
3. Garantías legales de la vivienda
En Chile, la Ley General de Urbanismo y Construcciones establece responsabilidades para el propietario primer vendedor —normalmente la inmobiliaria o constructora vendedora— por daños derivados de fallas o defectos de construcción.
| Plazo | Tipo de falla | Ejemplos generales | Desde cuándo se cuenta |
|---|---|---|---|
| 10 años | Estructura soportante | Fundaciones, pilares, vigas, losas, muros estructurales y estructura principal de techumbre. | Recepción definitiva municipal. |
| 5 años | Elementos constructivos e instalaciones | Redes de agua, alcantarillado, electricidad, gas, impermeabilizaciones, cubiertas, ventanas, ascensores u otros sistemas. | Recepción definitiva municipal. |
| 3 años | Terminaciones o acabados | Pintura, cerámicas, pisos, puertas, quincallería, muebles incorporados, sellos visibles y acabados. | Inscripción del inmueble a nombre del comprador. |
Importante: los plazos deben verificarse desde los hitos formales de la vivienda. Para estructura y elementos constructivos, el hito principal es la recepción definitiva municipal del inmueble; para terminaciones, revise la fecha indicada en la tabla. No espere al final del plazo: si detecta una falla, documente el problema y realice el reclamo formal lo antes posible.
Seguro asociado al dividendo: si la vivienda tiene crédito hipotecario, normalmente existe un seguro de incendio asociado al dividendo y puede existir cobertura adicional de sismo, salida de mar, rotura de cañerías u otros riesgos de la naturaleza, según la póliza contratada. Ante un evento catastrófico, daños como trizaduras, fisuras en muros o cielos, palmetas rotas, desprendimientos, panderetas fisuradas, cierres dañados o daños en elementos exteriores pueden ser denunciables al seguro, dependiendo de las condiciones de la póliza y de la evaluación del liquidador. Hitalis puede apoyarlo con inspección, registro fotográfico, informe técnico y acompañamiento para ordenar la solicitud de cobertura ante banco, aseguradora o liquidador.
4. Qué hacer si detecta una falla
Una grieta, filtración, falla eléctrica, desprendimiento, humedad persistente o mal funcionamiento debe abordarse con método. Lo más importante es no perder evidencia.
- Registre el problema: tome fotografías y videos claros. Incluya fecha, recinto, ubicación y una descripción breve.
- No intervenga sin diagnóstico: reparar, romper, sellar o pintar puede dificultar determinar el origen de la falla.
- Informe por escrito: envíe correo, carta o reclamo formal al área de postventa de la constructora o inmobiliaria. Guarde respaldo del envío, recepción y respuesta.
- Solicite respuesta y plazo: pida una solución concreta y por escrito. Evite acuerdos solo verbales.
- Evalúe apoyo técnico independiente: un informe técnico ordena los hallazgos y mejora la calidad del reclamo.
- Priorice riesgos: olor a gas, riesgo eléctrico, filtración activa, desprendimiento o daño estructural requieren acción inmediata.
5. Primeros 30 días después de recibir la vivienda
Durante el primer mes aparecen muchas fallas de terminación o funcionamiento que no siempre se observan durante la entrega. Use este checklist como revisión inicial.
Puertas y ventanas: apertura, cierre, sellos y descuadres.
Griferías: goteos, presión irregular y filtraciones bajo muebles.
Artefactos sanitarios: descarga de WC, fijaciones, sellos y olores.
Enchufes e interruptores: funcionamiento, chispas o calentamiento.
Tablero eléctrico: identificación de circuitos y prueba del diferencial.
Muros y cielos: fisuras, manchas, sopladuras o grietas nuevas.
Pisos y cerámicas: piezas sueltas, desniveles o sonidos huecos.
Cubierta y aguas lluvia: revisar después de la primera lluvia relevante.
6. Mantención preventiva
La mantención no es opcional. Una vivienda sin mantención pierde vida útil, aumenta el riesgo de fallas y puede afectar la posibilidad de reclamar cuando el daño se produce por mal uso o falta de cuidado.
| Frecuencia | Actividad recomendada |
|---|---|
| Mensual | Probar el interruptor diferencial del tablero eléctrico con el botón Test. |
| Mensual | Revisar griferías, sifones y zonas bajo lavaplatos o vanitorios. |
| Trimestral | Limpiar rejillas, celosías y ventilaciones. Nunca obstruir ventilaciones permanentes. |
| Trimestral | Revisar sellos de silicona en duchas, tinas, lavaplatos y lavamanos. |
| Semestral | Limpiar canales, bajadas de aguas lluvia y limahoyas, especialmente antes del invierno. |
| Semestral | Revisar sellos exteriores de ventanas, puertas y encuentros expuestos a lluvia. |
| Anual | Inspeccionar techumbre, fijaciones, hojalaterías, cubiertas e impermeabilizaciones. |
| Anual | Realizar mantención de calefón, termo o caldera con técnico autorizado, según corresponda. |
7. Humedad, ventilación y condensación
La vivienda genera vapor de agua todos los días: duchas, cocina, lavado, secado de ropa y respiración. Si ese vapor no se elimina, puede condensarse en superficies frías como vidrios, esquinas, muros perimetrales y marcos de ventanas.
Señales de alerta
- Vidrios mojados por dentro.
- Manchas negras en esquinas o detrás de muebles.
- Pintura englobada o descascarada.
- Olor a humedad en dormitorios, closets o baños.
- Hongos recurrentes después de limpiar.
Recomendaciones Hitalis
- Ventile todos los días, incluso en invierno.
- Use ventilación cruzada abriendo ventanas opuestas.
- Active extractores en baños y cocina.
- No seque ropa dentro de la vivienda si puede evitarlo.
- Separe muebles grandes de muros perimetrales.
- No tape celosías ni rejillas de ventilación.
Regla práctica: si el moho aparece siempre en el mismo sector, no lo trate solo como suciedad. Puede existir condensación, puente térmico, falta de ventilación o una filtración.
8. Electricidad, gas y monóxido de carbono
Seguridad eléctrica
- Pruebe mensualmente el diferencial con botón Test.
- No sobrecargue alargadores o zapatillas eléctricas.
- No use artefactos eléctricos en zonas húmedas.
- Si un automático cae repetidamente, no lo fuerce.
- Ante olor a quemado, enchufes calientes o chispas, corte energía y llame a un especialista.
Gas y monóxido de carbono
- Nunca tape celosías o rejillas de ventilación.
- No use el horno de cocina para calefaccionar.
- No use braseros en recintos cerrados.
- No revise fugas de gas con fósforos o encendedores.
- Instale detectores de monóxido de carbono cerca de dormitorios.
Advertencia: el monóxido de carbono no tiene color ni olor. La exposición prolongada puede ser mortal. Ante mareos, dolor de cabeza, náuseas, sueño repentino o sospecha de combustión deficiente, ventile, evacúe de inmediato y solicite ayuda de emergencia.
9. Filtraciones, techumbre e impermeabilización
Una mancha de humedad en cielo o muro no debe tratarse como un problema cosmético. Normalmente indica ingreso de agua, condensación o falla en una instalación.
| Zona | Qué revisar |
|---|---|
| Cubierta y techumbre | Fijaciones, planchas, tejas, traslapos, cumbreras, encuentros y hojalaterías. |
| Canales y bajadas | Obstrucciones, pendientes, uniones, rebalses y descargas. |
| Ventanas y puertas exteriores | Sellos perimetrales, drenajes, encuentros con muro y fisuras cercanas. |
| Baños y cocina | Sellos, sifones, griferías, descargas y muebles bajo artefactos. |
| Terrazas y balcones | Pendientes, impermeabilización, sumideros y encuentros con muros. |
Regla simple: no pinte ni selle una mancha sin encontrar primero el origen del agua.
10. Modificaciones y ampliaciones
Toda modificación debe evaluarse antes de ejecutarse. Una ampliación, apertura de vano, retiro de muro, cambio de cubierta, modificación de instalaciones o cierre de terraza puede afectar estructura, ventilación, evacuación de aguas, instalaciones y garantías.
Cuidado al perforar: antes de perforar muros, cielos o losas para instalar repisas, soportes de TV, muebles, lámparas, cortinas o accesorios, revise los planos de especialidades. Una perforación mal ubicada puede dañar redes de gas, agua, calefacción, electricidad, alcantarillado o impermeabilizaciones. Si no tiene certeza de la ubicación de las redes, solicite revisión profesional antes de intervenir.
- Revise planos y antecedentes de la vivienda antes de intervenir.
- Consulte a un profesional competente si afectará estructura, cubierta, humedad, gas o electricidad.
- Verifique si requiere permiso municipal o regularización ante la Dirección de Obras Municipales.
- No intervenga muros estructurales sin revisión técnica y cálculo, cuando corresponda.
- No modifique instalaciones eléctricas o de gas sin instalador autorizado.
- Guarde respaldo de todos los trabajos ejecutados.
11. Guía rápida de emergencias
| Situación | Qué hacer |
|---|---|
| Fuga de agua | Cortar llave de paso, desconectar artefactos cercanos si existe riesgo eléctrico y registrar daños. |
| Olor a gas | No encender luces ni accionar interruptores. Ventilar, cortar gas y evacuar. |
| Corte eléctrico reiterado | Desconectar artefactos, no forzar automáticos y solicitar revisión especializada. |
| Filtración activa por lluvia | Proteger bienes, registrar evidencia y evitar subir a cubierta durante lluvia o viento. |
| Grieta repentina o desprendimiento | Evitar la zona, registrar evidencia y solicitar evaluación técnica. |
| Sospecha de monóxido de carbono | Ventilar, evacuar y solicitar ayuda de emergencia. |
| Sismo de intensidad relevante | Revisar fisuras nuevas, desprendimientos, fugas, funcionamiento de puertas y estado de instalaciones. |
12. Cuándo puede revisar usted y cuándo llamar a un especialista
| Puede revisarlo el propietario | Llame a un especialista |
|---|---|
| Limpiar sifones accesibles. | Fugas persistentes o filtraciones ocultas. |
| Ventilar y limpiar hongos superficiales. | Humedad recurrente o manchas que vuelven. |
| Probar botón Test del diferencial. | Diferencial que no corta, cortes reiterados o enchufes calientes. |
| Limpiar canales si existe acceso seguro. | Trabajos en altura, cubierta o techumbre. |
| Revisar visualmente sellos. | Impermeabilizaciones, filtraciones activas o terrazas. |
| Ajustar bisagras simples. | Puertas deformadas, descuadres o asentamientos. |
| Ordenar documentos y respaldos. | Reclamos técnicos o legales complejos. |
| Cambiar ampolletas. | Tablero, circuitos, gas o estructura. |
13. Calificación energética y confort térmico
La Calificación Energética de Viviendas permite informar el desempeño energético de una vivienda mediante una etiqueta e informe. Una vivienda con mejor desempeño térmico puede requerir menos calefacción o enfriamiento, entregar mayor confort interior y reducir riesgos asociados a condensación.
Calificación energética de esta vivienda: [Completar: A+ / A / B / C / D / E / F / G / Sin información disponible]
| Letra CEV | Rango de ahorro energético referencial | Lectura simple |
|---|---|---|
| A+ | 85% a 100% | Máxima eficiencia dentro de la escala. |
| A | 70% a 85% | Muy eficiente. |
| B | 55% a 70% | Alta eficiencia. |
| C | 40% a 55% | Buen desempeño energético. |
| D | 20% a 40% | Desempeño medio, sobre el estándar base. |
| E | -10% a 20% | Referencia cercana al estándar actual de construcción. |
| F | -35% a -10% | Menor eficiencia que la vivienda base. |
| G | Menor a -35% | Menor eficiencia de la escala. |
La CEV se expresa en una escala desde A+ hasta G y compara el ahorro energético de la vivienda respecto de una vivienda de referencia. Sus resultados son referenciales, calculados bajo condiciones estándar de uso.
Incluso una vivienda eficiente requiere buen uso: ventilación, control de humedad, mantención de sellos, ventanas, cubiertas y artefactos.
14. Glosario práctico de la vivienda
Estos conceptos aparecen frecuentemente en informes técnicos, manuales de propietario, reclamos de postventa, seguros y mantenciones. Entenderlos ayuda a describir mejor los problemas y evitar intervenciones riesgosas.
| Concepto | Explicación simple |
|---|---|
| Recepción definitiva municipal | Autorización emitida por la Dirección de Obras Municipales que acredita que la obra fue recibida administrativamente. |
| Dirección de Obras Municipales (DOM) | Unidad municipal que revisa permisos, recepciones, regularizaciones y antecedentes de edificación. |
| Propietario primer vendedor | Persona o empresa que vende por primera vez una vivienda construida, normalmente inmobiliaria o constructora. |
| Postventa | Área de la constructora o inmobiliaria encargada de recibir, evaluar y gestionar observaciones después de la entrega. |
| Acta de entrega | Documento firmado al recibir la vivienda. Registra fecha de entrega, estado general, llaves, medidores y observaciones iniciales. |
| Especificaciones técnicas | Documento que describe materiales, artefactos, terminaciones, sistemas constructivos y estándar comprometido. |
| Plano de arquitectura | Dibujo técnico que muestra distribución de recintos, dimensiones, puertas, ventanas, niveles y detalles generales. |
| Plano de especialidad | Plano técnico de instalaciones o sistemas específicos: agua potable, alcantarillado, electricidad, gas, calefacción, climatización o estructura. |
| Concepto | Explicación simple |
|---|---|
| Estructura soportante | Conjunto de elementos que resisten cargas: fundaciones, pilares, vigas, losas, muros estructurales y techumbre estructural. |
| Muro estructural | Muro diseñado para soportar cargas o esfuerzos sísmicos. No debe perforarse, cortar ni retirar sin revisión profesional. |
| Tabique | Muro divisorio que normalmente separa recintos interiores. Puede contener instalaciones eléctricas, sanitarias o aislación. |
| Losa | Elemento horizontal de hormigón armado que forma piso o cielo entre niveles. Puede contener ductos, armaduras o instalaciones. |
| Fundación | Elemento que transmite las cargas de la vivienda al terreno. |
| Radier | Piso de hormigón apoyado sobre terreno, común en casas y zonas exteriores. |
| Cadena | Elemento de hormigón armado que amarra muros, especialmente en albañilería. |
| Viga | Elemento estructural horizontal que soporta cargas de losas, techumbre o muros. |
| Pilar | Elemento estructural vertical que transmite cargas hacia fundaciones. |
| Terminaciones | Elementos visibles de acabado: pintura, cerámicas, pisos, puertas, quincallería, muebles, sellos y artefactos. |
| Quincallería | Herrajes de uso cotidiano: cerraduras, manillas, bisagras, picaportes, topes y accesorios metálicos. |
| Sello de silicona | Material flexible usado en encuentros de lavaplatos, duchas, tinas, vanitorios, ventanas u otras zonas donde puede entrar agua. |
| Canal de aguas lluvia | Elemento que recibe el agua de la techumbre y la conduce hacia bajadas. |
| Bajada de aguas lluvia | Tubería vertical que descarga el agua desde canales hacia terreno, cámara o sistema de evacuación. |
| Concepto | Explicación simple |
|---|---|
| Limahoya | Encuentro inclinado entre dos planos de cubierta por donde se concentra y escurre agua lluvia. |
| Hojalatería | Piezas metálicas de remate y protección en techumbres, encuentros, canales, cumbreras y muros. |
| Cumbrera | Línea superior donde se encuentran dos aguas de una techumbre. |
| Impermeabilización | Sistema diseñado para impedir el paso de agua en cubiertas, terrazas, balcones, baños u otras zonas expuestas. |
| Filtración | Ingreso no controlado de agua desde cubierta, muros, ventanas, instalaciones o terreno. |
| Humedad por condensación | Agua que aparece cuando el vapor interior toca superficies frías, como vidrios, esquinas o muros perimetrales. |
| Puente térmico | Zona de la envolvente donde se transmite más frío o calor, favoreciendo condensación y aparición de hongos. |
| Envolvente térmica | Conjunto de techumbre, muros, ventanas, pisos y aislaciones que separan el interior del exterior. |
| Aislación térmica | Material que reduce pérdidas o ganancias de calor, mejorando confort y eficiencia energética. |
| Ventilación cruzada | Renovación de aire lograda al abrir ventanas o vanos opuestos para generar circulación efectiva. |
| Celosía | Rejilla o abertura permanente de ventilación. No debe taparse, especialmente si hay artefactos a gas. |
| Extractor | Equipo que ayuda a retirar vapor, olores o humedad desde baños, cocinas u otros recintos. |
| Sifón | Pieza ubicada bajo lavaplatos, lavamanos o duchas que retiene agua y evita el paso de malos olores desde el alcantarillado. |
| Llave de paso | Válvula que permite cortar agua o gas en un sector o en toda la vivienda. |
| Concepto | Explicación simple |
|---|---|
| Medidor | Equipo que registra consumo de agua, electricidad o gas. |
| Tablero eléctrico | Caja donde se ubican protecciones y circuitos eléctricos de la vivienda. |
| Interruptor automático | Protección que corta la energía ante sobrecarga o cortocircuito. |
| Interruptor diferencial | Protección eléctrica que ayuda a evitar electrocuciones al detectar fugas de corriente. |
| Botón Test | Botón del diferencial que permite verificar si la protección corta correctamente la energía. |
| Circuito eléctrico | Conjunto de cables y protecciones que alimenta enchufes, iluminación o artefactos específicos. |
| TE1 | Declaración o certificado asociado a instalación eléctrica interior inscrita ante la SEC, cuando corresponde. |
| SEC | Superintendencia de Electricidad y Combustibles, organismo fiscalizador de instalaciones eléctricas, gas y combustibles. |
| Calefón | Artefacto que calienta agua normalmente mediante gas. Debe tener ventilación adecuada y mantención por técnico autorizado. |
| Caldera | Equipo que produce agua caliente para calefacción y/o agua sanitaria, según el sistema instalado. |
| Monóxido de carbono | Gas tóxico, invisible e inodoro producido por combustión deficiente. La exposición prolongada puede ser mortal. |
| Detector de monóxido de carbono | Dispositivo que alerta la presencia de CO en el ambiente. Es recomendable cerca de dormitorios y artefactos de combustión. |
| Fisura | Abertura fina o superficial. Debe observarse si aumenta, se repite o aparece junto a humedad o deformaciones. |
| Grieta | Abertura de mayor relevancia que puede requerir evaluación técnica, especialmente si es diagonal, atraviesa elementos o crece con el tiempo. |
| Concepto | Explicación simple |
|---|---|
| Trizadura | Término común para una fisura o grieta visible en muro, cielo, pavimento, revestimiento o elemento constructivo. |
| Palmeta | Pieza individual de cerámica, porcelanato, baldosa u otro revestimiento modular. |
| Pandereta | Cierre liviano de hormigón prefabricado u otro sistema usado comúnmente en deslindes. |
| Asentamiento | Movimiento o ajuste del terreno o fundación que puede generar fisuras, descuadres o desniveles. |
| Nivelación | Condición de horizontalidad o pendiente correcta de pisos, cubiertas, canales y superficies. |
| Pendiente | Inclinación necesaria para evacuar agua hacia un punto de descarga. |
| Cámara de inspección | Registro que permite revisar o destapar tramos del sistema de alcantarillado. |
| Alcantarillado domiciliario | Red interior que evacúa aguas servidas desde artefactos sanitarios hacia cámara, colector o sistema autorizado. |
| Agua potable domiciliaria | Red interior que distribuye agua fría y/o caliente hacia griferías y artefactos. |
| Póliza | Contrato de seguro que define coberturas, exclusiones, deducibles, montos asegurados y procedimiento de denuncia. |
| Deducible | Monto o porcentaje que asume el asegurado antes de que el seguro indemnice. |
| Liquidador de seguros | Profesional o entidad que evalúa un siniestro y determina procedencia de cobertura y monto indemnizable. |
| Siniestro | Evento declarado al seguro, como incendio, sismo, rotura de cañería, inundación u otro daño cubierto. |
| Calificación Energética de Viviendas (CEV) | Sistema que informa la eficiencia energética de una vivienda mediante letras, porcentajes y una etiqueta oficial. |
Fuentes oficiales consultadas
Esta guía usa referencias oficiales para orientar al propietario. La interpretación específica de cada caso debe evaluarse con antecedentes técnicos y, si corresponde, asesoría legal.
- Biblioteca del Congreso Nacional de Chile — Ley General de Urbanismo y Construcciones, artículo 18.
- Biblioteca del Congreso Nacional de Chile — Ley N° 21.718, sobre agilización de permisos de construcción.
- Superintendencia de Electricidad y Combustibles — recomendaciones de seguridad para uso de gas y ventilación.
- Ministerio de Vivienda y Urbanismo — Calificación Energética de Viviendas y Manual CEV.
- Comisión para el Mercado Financiero — seguros asociados a créditos hipotecarios, seguro de incendio y coberturas adicionales.
- SERNAC — orientación general sobre coberturas por sismo y daños en viviendas aseguradas.